豪门浪荡史1-844无删节_祛魅时代的地产变局

时间:2021-08-05 10:26:55编辑:博弈
万科,是个明星公司,但对“星光”的膜拜往往会使得膜拜者丧失对商业世界的常识认知。作为中国乃至世界上“第一大”的地产公司,当行业尤其是住宅市场趋于饱和,而中央政府又对市场资金保持“从紧”之时,光环褪去,它必然回归常态,并第一个感受到寒意。
未来,万科长期专注于住宅地产、资金高周转的营运模式,必然遭受挑战。因此,企业必须要改变,而这种改变可能是全局性的。从一家住宅地产商变成所谓的“城市配套服务商”,这听来前瞻而具有创建性的目标,其背后的简单逻辑不过是更加“赚钱”的领域开拓。再换个角度看,这可能是“郁亮时代”真正取代“王石时代”的开始,而所谓“互联网思维”,也许不过是这场转变的烟幕弹。
“烟幕弹”?
这段时间,地产“一哥”万科最吸引眼球的事莫过于两件,一是“互联网思维”的口号,二是“抵御野蛮人”的风波。看似不大相干的两件事,其实有着必然的关联。
从2013年下半年开始,万科在地产界第一个喊出要学习互联网,总裁郁亮更带着万科高管先后到腾讯、阿里巴巴和小米等公司“取经”。今年6月,万科终于在“触网”上走出实质性一步。万科与百度签约,启动商用地产科技化运营,将“定位引擎、大数据、营销工具”三类核心技术引入万科商业物业运营中。
显然,万科“互联网思维”看起来充满了想象力和前瞻性,但从本质上讲,这背后是万科对多元化经营尤其是涉足商业地产的渴望。
作为一家传统的住宅地产公司,万科目前已经在北京、上海和广州等一线城市启动了商业地产项目,但销售业绩并不理想。以万科在北京开发的首个商业地产项目万科大都会为例,其推向市场后的两年左右的时间内,仍有近1/3的房源未能售出。
业内认为,该项目属于旧楼改造,此前已有数家公司转手。由于本身设计的原因,改造为高端写字楼需耗费极大成本。而万科在选择这一项目时,可能存在“经验不足”。但也有观点称,万科对该地段的选择是成功的,而业绩提升尚需时间。
实际上,在万科的转型之中,除了传统的商业风险之外,另一种风险不能忽略,即万科股权结构和转型变局可能存在不协调。万科是A股地产上市公司中股权最分散的公司之一。它曾一度是地产界,乃至A股上市公司之中的“模范生”,最持续的增长、最稳定的分红,这些都是管理层赢得中小股东支持的基本理由。但问题在于,当行业剧变,企业转型之时,这种“各方安好”的状态将不可持续。
目前,万科正在推进“合伙人持股”的计划。简单讲,这可以看作一种“管理层收购”,即设立外部公司,然后由这家公司买入万科股权,而资金来源是万科管理层自己的资金。万科管理层目前向外界传达的信息是,管理层还会不失时机地增持。
针对这项计划,万科表示主要是为了抵御“野蛮人”,郁亮还援引20多年前“君万之争”的故事来警示管理层和投资者。所谓抵御“野蛮人”,即在万科股权低迷之时,一些大财团可能对公司进行敌意收购,然后用“股权说话”,将管理层扫地出门,并快速套利离场。万科高层称,“野蛮人”只需200亿资金即可达到目的。
“这个说法有合理性,但不尽然如此,可能是烟幕弹。”一家H股上市地产公司的投资部经理说,万科盘子大,而且已有红色央企华润作为“第一股东”,加之住宅地产高峰已过,而行业处在下行期,国内投资机构多半不会有这个实力,也不会有这个愿望。
该投资经理称,万科的真实目的可能是在转型关头增大管理层话语权。因为,中小股东只看短期收益,而转型是个长期战略,双方必然存在矛盾。如果股权太过分散,给管理层压力甚至赶走管理层的可能根本不是什么“野蛮人”,而是那些中小股东。
“转型”必要
万科需要转型,这种必要性已从财务数据中开始显现。万科2013年的财务报告显示,公司房地产业务的结算均价为10787元/平方米,较2012年下降4。5%;房地产业务结算毛利率为22。31%,较2012年下降3。53个百分点;结算净利率12。01%,较2012年下降1。07个百分点。此前,万科这些数据多半稳中有升。
万科在财务报告中说,以上指标下降的原因主要来自于运营策略的调整。利润率下降的主要原因,一方面仍在于结算中装修房比例的上升,但装修房比例上升在降低利润率的同时会提升回报率,是效率提升的表现;另一方面,在于2011年下半年市场调整期内售出的房屋进入结算期。
万科还表示,公司通过提升经营效率,克服了利润率下降的影响。公司净资产收益率仍保持在历史上的高点。2013年公司全面摊薄的净资产收益率为19。66%,与2012年持平。
万科的解释不失合理性,但行业下行和成本上升的趋势显而易见。近年来,住宅地产成本上升的“加速度”已超越了房价的“加速度”。影响地产商毛利的成本因素主要有地价、建安成本等。以上营销副总分析,以地价为例,因其掌控在地方政府手中,其价格有一定“刚性”,尽管地方政府不愿看到房价下跌,但他们会更紧张于地价下跌。因此,会采取各种手段抬高地价。
再比如建安成本,其中包括了人力和材料等,而这些一直都处在上涨通道之中。“2006年,建筑工人每天40元,现在每天100,土石方以前每方150,现在200,这些都是成本。”
长期以来,专注于住宅地产和高周转,这是万科经营逻辑的两翼。两翼是相辅相成的,简而言之,因为只有住宅地产才能高周转,而高周转提高了资金利用率,降低了资金使用成本,也成就了万科销售额长期稳居中国地产公司第一的位置。
但这种模式遭遇的挑战不言自明。在很多城市,住宅地产市场几乎趋于饱和,销售受阻,“周转”变慢。从万科高层近年的公开观点很容易看出,万科更多的是把股东回报和投资收益率等放在了首位,而对于地产业的“老大”位置似乎并不看重。分析认为,这种转变尤其是对商业地产的关注和涉足,其背后便是公司整体经营策略的转型。
资本竞争
转型最重要的资源只有一样,就是资本。
目前,万达准备登陆港股是地产领域最重要的融资事件。万达在全国的扩张其实也进入了一个资金的“瓶颈”。对商业地产公司来说,最理想的资金状态是单个项目“现金流平衡”。简单讲,就是商业地产上将一个项目的一部分售出,而这部分售价足以抵消整个项目的开发成本,而且可以支撑未售部分商业物业的自我运营。这种模式的本质是“白赚了”未售的物业,而现金可以在快速回笼后,立即投入下一个项目。
但这种模式仅仅是理想状态,随着企业项目版图的扩大,平衡将越来越难。万达为何急于在香港上市,也是这个原因。
“万科不愁从银行贷不到款,但不是所有的项目都那么好贷。”一位深圳银行业人士说,商业地产会更花钱,万达资源深厚,但也需要更多元化的融资。对万科而言,未来融资将越来越多元化,比如中期票据这样的融资工具也会有尝试。
实际上,上世纪末,万科管理层曾有进入商业地产的打算,但商业地产对资金的占用远比住宅地产要大,而万科当时并不拥有H股的融资平台,而A股和B股不足以支撑在商业地产领域的扩张计划,因此涉足商业地产的策略未能推行。
此外,业内还有一则未被万科证实的传言是,面对住宅地产市场的变化,万科不少高管都认为应进入商业地产,但王石并不赞同。但随后,王石也公开“松口”,他表示“从来没说万科不做商业地产”。
这些年以来,除了“3D打印房子”、“互联网思维”和“众筹建房”等概念之外,万科管理层全力推进的事情是对融资体系的重塑,而着眼点主要是融资的可得性和成本的低廉。在业内看来,对融资体系的重塑很大程度也是基于多元化,特别是商业地产扩张的需要。

>>>>全文在线阅读<<<<


免责声明:本站 茂鑫网 http://www.tcmaoxin.org/bencandy-52-168651-1.htm 文章均来源于网络,如有侵权违法请联系删除!
相关阅读
精彩图文
热点排行
Copyright 2014-2017 http://www.tcmaoxin.org 茂鑫网() 版权所有 禁止镜像 如有违法信息联系站长E-mail:tempoboyi@vip.qq.com